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觀點網訊：4月11日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布對深圳證券交易所問詢函的回復。
公告顯示，招商蛇口3月27日收到深圳證券交易所上市審核中心下發的《關于招商局蛇口工業區控股股份有限公司發行股份購買資產并募集配套資金申請的審核問詢函》。
其中，深交所要求招商蛇口結合自貿時代中心在建項目預計開發完成后收益實現方式，補充披露剩余法評估的具體過程、主要參數的測算依據及合理性。
據悉，深圳市自貿時代中心項目所在地塊宗地編號為T102-0306號，其位于南山區前海媽灣片區十九開發單元01街坊，項目建設用地面積35,268.39㎡，規劃自貿時代中心一、二期商業、辦公及酒店物業，總建筑面積496,647.67㎡，共規劃3棟物業。
其中，對招商局前海經貿中心一期2202號房、華潤前海中心、世貿前海中心三個案例進行交易方式、交易時間、交易情況、區域因素、個別因素修正后得出待估對象辦公物業的銷售價格為63,000元/㎡。
對卓越寶中時代廣場一層商鋪、易尚中心一層商鋪、太子灣商務廣場一層商鋪三個案例進行交易方式、交易時間、交易情況、區域因素、個別因素修正后得出待估對象商業一層的銷售價格為149,000元/㎡。
此外，招商蛇口表示，T102-0279號宗地不存在重復計算宗地價值的情形，不存在利用選擇評估方法規避業績補償的情形。
T102-0279地塊短期利用階段的房屋建筑物采用成本法評估，T102-0279地塊短期、長期利用階段的土地分別采用標定地價法和剩余法評估，兩段價值相加即為全部的土地價值，且長期利用階段的土地價值通過折現率進行了折現，考慮了從2026年6月29日（短期利用階段到期日）到評估基準日的時間價值，評估邏輯規范清晰，不存在重復計算宗地價值的情形。T102-0279地塊長期利用階段采用剩余法評估，已納入業績承諾資產范圍，長期利用階段在業績承諾期內預計不產生收益。
短期利用階段建筑物采用成本法進行評估，考慮到地上建筑物拆除成本與殘值價值相當，因此未考慮建筑物拆除成本費用。
