業(yè)內(nèi)認為，這一調(diào)整趨勢在未來2-3年內(nèi)仍將持續(xù)。
一直以來，物業(yè)行業(yè)內(nèi)都存在項目更替，物企每年都會有出現(xiàn)退出部分項目管理的情況，亦屬于正常的市場輪動。但這一情況逐漸發(fā)生改變，近來越來越多上市物企開始主動“撤場”。
第三方咨詢機構克而瑞物管表示，在行業(yè)持續(xù)優(yōu)化項目結(jié)構、主動退出低質(zhì)低效項目的大背景下，50家上市物企在管規(guī)模的整體增速較去年同期進一步下滑1.4個百分點，規(guī)模擴張正在全面轉(zhuǎn)向。
【資料圖】
業(yè)內(nèi)認為，在行業(yè)告別“跑馬圈地”時代后，上市物企通過主動撤場的方式，將資源重新聚焦在高利潤、高潛力的項目上，推動戰(zhàn)略調(diào)整。這也標志著物業(yè)行業(yè)正在告別依靠城市廣覆蓋的粗放增長時代，進入以集約化和專業(yè)化為特征的精細化運營新周期。
主動退場
“主動退出”堪稱物企2025年財報的“年度詞匯”。
“本集團持續(xù)優(yōu)化業(yè)務結(jié)構及進行虧損項目治理，在平衡取舍規(guī)模與效益的利害關系下，約滿/退盤項目為5560萬平方米。”中海物業(yè)在2025年的業(yè)績報告中披露。這一退盤規(guī)模較2024年增長了約25%。
同期，彩生活終止管理面積超6000萬平方米；永升服務退場簽約面積約為4200萬平方米；融創(chuàng)服務累計撤場及已決策推進撤場中的項目共59個；遠洋服務則因主動退出部分項目導致規(guī)模下降，在管面積別同比下降約3%……
這樣的主動調(diào)整已不是個別企業(yè)的舉措，而成為了行業(yè)常態(tài)。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2025年共50家上市物企披露了在管規(guī)模，其總在管面積約75.1億平方米，同比增長5.3%，這一增速較上年同期進一步下滑1.4個百分點。該機構認為，這反映了行業(yè)當前持續(xù)優(yōu)化項目結(jié)構、主動退出低質(zhì)低效項目的趨勢，規(guī)模擴張全面轉(zhuǎn)向謹慎與高質(zhì)量訴求。
事實上，部分物業(yè)企業(yè)的大幅度退盤動作則早在前兩年就已開啟。
據(jù)披露，2023年，綠城服務退出面積就達到了約3880萬平方米，較上年同期大幅增長超175%；2024年的退出面積也在3600萬平方米以上；盡管2025年未披露全年情況，但僅上半年的退出面積就已經(jīng)達到1730萬平方米，同比增長超5%。2024年，萬物云全年退出53個住宅項目，世茂服務亦退出6090萬平方米等。
不只是對在管項目的收縮，有的企業(yè)還對儲備項目進行了調(diào)整，以預防未來風險。例如綠城服務在2025年主動退出了部分非核心城市及存在交付風險的儲備風險項目，使得其2025年的儲備面積同比下降了超7%。
整體來看，克而瑞物管統(tǒng)計顯示，在披露了合約面積的38家上市物企中，總合約面積同比僅增長1%，增速較去年同期下滑2個百分點。
多家物企管理層在談到退出項目時，都將其形容為低效或低質(zhì)，其核心衡量標準即是無法實現(xiàn)扭虧。
“低質(zhì)量合同退出的核心判斷標準為項目連續(xù)兩年虧損且現(xiàn)金流為負，”融創(chuàng)服務管理層在2025年業(yè)績會上坦言，同時評估虧損原因如客戶降價、成本高、收費率低等，以及改善措施的有效性，“若無法達成減虧扭虧或現(xiàn)金流提升則堅決退出”。
碧桂園服務管理層也表示，曾在2025年初對部分虧損項目進行了現(xiàn)場資源配置評估，并制定一盤一策的扭虧方案和目標，借此扭轉(zhuǎn)經(jīng)營狀況，“不會輕易放棄任何一個項目”，但若綜合評估后發(fā)現(xiàn)，“通過各種辦法難以扭轉(zhuǎn)整個項目的經(jīng)營基本面，就會選擇主動退出”。
萬物云也同樣針對過往沉淀的虧損項目，成立專項治理小組，借鑒2025年彈性定價邏輯，與客戶達成“質(zhì)價相符”的共識，但“若經(jīng)努力仍無法扭轉(zhuǎn)虧損，將果斷退出”。
在中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨看來，近年來物業(yè)企業(yè)主動退出項目，這一轉(zhuǎn)變標志著物業(yè)管理行業(yè)從的粗放擴張階段，逐步進入“質(zhì)效優(yōu)先”的高質(zhì)量發(fā)展新周期。這并非簡單的戰(zhàn)略收縮，而是行業(yè)在多重壓力下的理性回歸與主動優(yōu)化。
調(diào)整持續(xù)
2015年以來，受到上游房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的影響，以及資本市場的助推作用，物業(yè)行業(yè)此前長期奉行“規(guī)模至上”的發(fā)展邏輯。這也為當前的行業(yè)調(diào)整埋下了伏筆，誘發(fā)了當前的轉(zhuǎn)型“陣痛”。
克而瑞物管指出，在行業(yè)快速發(fā)展階段，不少物業(yè)企業(yè)為搶占市場份額、擴大規(guī)模，承接了大量先天不足的項目，這些項目要么定價過低，要么配套不完善，要么開發(fā)商遺留問題突出，從一開始就處于虧損或微利狀態(tài)。
有物企內(nèi)部人士曾向記者透露，有滾動開發(fā)的項目中出現(xiàn)部分樓棟爛尾的情況，小區(qū)可能存在不通燃氣水電、道路未完成修葺等遺留問題，入場后的可能要先墊錢維修，還可能面臨業(yè)主不肯交物業(yè)費等情況。同時，過度開發(fā)導致的高空置率現(xiàn)象也在近兩年成為影響物業(yè)費收繳的關鍵因素。
“在房地產(chǎn)市場繁榮、行業(yè)利潤空間較大的時期，企業(yè)尚可通過其他優(yōu)質(zhì)項目的收益彌補這些‘問題項目’的虧損。”上述機構表示，在行業(yè)利潤空間收縮的宏觀下行周期中，這些項目的“先天不足”就暴露了出來。
這些項目面臨的財務壓力就成為當前物業(yè)公司主動退盤的直接推手。彭雨表示，2025年，物業(yè)百強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率下滑至87.32%，部分低效項目收繳率下滑更為明顯，伴隨著項目的人工成本以及公共設施的運營維護成本居高不下，部分項目陷入虧損，因而物業(yè)企業(yè)主動選擇退出這類項目。同時，退出低效項目有助于改善物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效率。
克而瑞物管指出，物企當前并非簡單的業(yè)務收縮，而是從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“專業(yè)深耕”，提升核心區(qū)域的經(jīng)營密度與市場占有率。
具體來看，從空間上，企業(yè)不再追求覆蓋廣度，而是追求區(qū)域濃度，例如綠城服務自2021年起關閉第三方民企合作，覆蓋城市也從高峰期的200多個城市，聚焦至當前56個核心城市深耕；永升服務的覆蓋城市也從原先的120多個優(yōu)化至70-80個主要城市。
在新拓項目的策略上也嚴控風險底線，確保項目盈利。例如融創(chuàng)服務就現(xiàn)階段不追求外拓規(guī)模，“在獲取新項目時會遵循公司整體的質(zhì)量底線，包括對利潤、毛利等基本數(shù)據(jù)的比較量化，對甲方回款及押款的評估等”。
在運營層面上則通過物理空間的高密度覆蓋，攤薄管理成本，提升人效。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2025年上市物企單城市在管面積提升至169萬平米，同比提升約7%，密度效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)，行業(yè)正穩(wěn)步邁向高質(zhì)量運營的新階段。
彭雨認為，行業(yè)的這一調(diào)整趨勢預計在未來2-3年內(nèi)仍將持續(xù)。短期看，企業(yè)“瘦身提質(zhì)”、聚焦高價值核心項目與區(qū)域的策略將繼續(xù)深化。長期而言，行業(yè)競爭將從資源驅(qū)動轉(zhuǎn)向能力驅(qū)動，最終形成以服務質(zhì)量、技術應用和生態(tài)整合為核心的新格局。頭部企業(yè)通過主動退出低效資產(chǎn)，旨在夯實財務基礎，為未來的可持續(xù)增長和差異化競爭積蓄力量。
