文旅客流下滑，疊加地產(chǎn)銷售修復(fù)乏力，共同折射出華僑城A在“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)下的現(xiàn)實(shí)困境
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投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 董琳
隨著傳統(tǒng)暑期消費(fèi)旺季正式開啟，全國(guó)各地歡樂谷、瑪雅海灘水公園密集上線夏日主題系列活動(dòng)，這也意味著深圳華僑城股份有限公司（華僑城A，000069.SZ）的文旅板塊，正式進(jìn)入全年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的黃金窗口。
不過(guò)，從最新經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)來(lái)看，公司旺季效應(yīng)不及預(yù)期。公告顯示，7月華僑城A旗下文旅企業(yè)合計(jì)接待游客707萬(wàn)人次，同比減少10.3%；1—7月累計(jì)接待游客4322萬(wàn)人次，同比下降5.2%。
與文旅板塊相對(duì)應(yīng)，公司地產(chǎn)銷售持續(xù)處在低位，延續(xù)收縮策略。數(shù)據(jù)披露，7月華僑城A無(wú)新增土地獲取，單月合同銷售金額為7.4億元，同比下降56.2%；銷售面積約5.7萬(wàn)平方米，上年同期為13.6萬(wàn)平方米。1—7月公司累計(jì)合同銷售金額為61.7億元，同比下降44.8%；累計(jì)銷售面積約46.3萬(wàn)平方米，上年同期為74.2萬(wàn)平方米。
文旅客流下滑，疊加地產(chǎn)銷售修復(fù)乏力，兩組數(shù)據(jù)背后折射出華僑城A當(dāng)前在“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)下的現(xiàn)實(shí)困境。二級(jí)市場(chǎng)方面，2026年以來(lái)，公司股價(jià)持續(xù)在1—2元/股（不復(fù)權(quán)）區(qū)間低位震蕩，進(jìn)一步反映出資本市場(chǎng)對(duì)其基本面的擔(dān)憂。截至8月19日收盤，華僑城A報(bào)1.76元/股，年內(nèi)跌幅約29%，總市值為141億元。
2026年以來(lái)華僑城A股價(jià)走勢(shì)情況（元/股）
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到，2025年9月，吳秉琪出任華僑城A董事長(zhǎng)，開啟新一輪改革周期。公司確立“盤活存量、做優(yōu)增量”的核心經(jīng)營(yíng)主線，堅(jiān)持文旅與特色地產(chǎn)雙主業(yè)不動(dòng)搖，同時(shí)推進(jìn)組織架構(gòu)精簡(jiǎn)、非核心資產(chǎn)處置、全面降本增效，力求化解歷史遺留包袱，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。
經(jīng)過(guò)半年多調(diào)整，華僑城A已經(jīng)在現(xiàn)金流管控、降本增效、內(nèi)控治理層面取得一定成效，但從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，公司仍處于減值壓力釋放期，業(yè)績(jī)延續(xù)虧損趨勢(shì)。
據(jù)近期披露的半年度業(yè)績(jī)預(yù)告數(shù)據(jù)，若以區(qū)間中位數(shù)測(cè)算，2026年上半年華僑城A錄得歸母凈利潤(rùn)虧損38.0億元，相較2025年上半年增虧9.3億元。分季度看，公司一季度歸母凈利潤(rùn)虧損13.7億元，同比減虧0.5億元；二季度歸母凈利潤(rùn)虧損約24.3億元，同比增虧9.8億元。華僑城A表示，虧損加劇，主要因公司持續(xù)開展“強(qiáng)去化、促回款”經(jīng)營(yíng)策略，基于審慎性原則對(duì)存在減值跡象的資產(chǎn)相應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備所致。
與此同時(shí)，華僑城A債務(wù)端的壓力依舊客觀存在。截至2025年末，公司有息負(fù)債規(guī)模達(dá)1185億元。盡管受益于央企主體信用，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)以中長(zhǎng)期為主，融資成本保持在相對(duì)低位，短期集中兌付風(fēng)險(xiǎn)整體可控，但高額的債務(wù)規(guī)模帶來(lái)的利息支出，持續(xù)侵蝕利潤(rùn)空間。
但市場(chǎng)仍看到華僑城A風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放的信號(hào)。東方財(cái)富證券在近期研報(bào)中指出，公司來(lái)自地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)拖累有望逐步減弱。減值方面，華僑城A在2025年計(jì)提約100億元減值后，截至2025年末的存貨累計(jì)減值比例達(dá)12%，已處于行業(yè)較高水平，減值較為充分，后續(xù)減值規(guī)模或有所下降。銷售與結(jié)轉(zhuǎn)方面，2026年上半年公司全口徑銷售金額為54億元，同比降幅為43%；隨存量項(xiàng)目持續(xù)去化，華僑城A的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模也隨之下降，考慮到2025年下半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)環(huán)比改善，該機(jī)構(gòu)推測(cè)公司毛利率水平或接近觸底，結(jié)轉(zhuǎn)虧損規(guī)模有望隨之收縮。
2021年至2025年華僑城A歸母凈利潤(rùn)及同比情況（億元、%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind
值得關(guān)注的是，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，文旅板塊相對(duì)穩(wěn)健的客流表現(xiàn)，成為華僑城A對(duì)沖地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入與利潤(rùn)波動(dòng)的重要緩沖。2025年，公司文旅板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收213.72億元，在總營(yíng)收中的占比達(dá)到68.10%，成為第一大收入來(lái)源。
為進(jìn)一步改善板塊盈利結(jié)構(gòu)，華僑城A正積極推動(dòng)文旅業(yè)務(wù)從重資產(chǎn)自持向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型，試圖通過(guò)委托運(yùn)營(yíng)、管理輸出、品牌合作等模式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，以輕資本方式獲取運(yùn)營(yíng)服務(wù)收益。不過(guò)，短期來(lái)看文旅板塊依舊面臨重資產(chǎn)折舊、盈利轉(zhuǎn)化不足等現(xiàn)實(shí)問題，暫未成為公司業(yè)績(jī)修復(fù)與資產(chǎn)估值重構(gòu)的有力支撐。
回望近年經(jīng)營(yíng)軌跡，華僑城A已連續(xù)四年出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)虧損，2022年至2025年累計(jì)凈虧損額超過(guò)400億元。面對(duì)地產(chǎn)深度調(diào)整、資產(chǎn)加速處置出清的復(fù)雜局面，公司的轉(zhuǎn)型路徑，能否順利走通？
投時(shí)關(guān)鍵詞：華僑城A（000069.SZ）
