6月18日，備受市場矚目的首批4只商業不動產REITs在上海證券交易所正式掛牌交易，上市首日走勢呈現顯著分化。截至6月18日收盤，漲幅最高的國泰海通砂之船商業REIT達到11.08%，中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT的漲幅依次為1.43%、1.04%、0.02%。
REITs市場轉向“擇優而投”
“現在REITs市場不再是像以往‘一榮俱榮’，而是‘看人下菜碟’，這和投資者投資機會變化等都有關，畢竟此前股票市場表現偏弱，穩健屬性突出的REITs自然算是好的投資產品。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向記者表示，地段好、運營強的商場依然搶手，但空置率高或者租金漲不動的寫字樓等，投資者信心不足，短期壓力還在。
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此次上市的4只商業不動產REITs，底層資產包括砂之船（西安）奧特萊斯、鄭州杉杉奧特萊斯項目、哈爾濱杉杉奧特萊斯項目、龍德廣場、鼎保大廈、鼎博大廈，均分布于北京、上海、西安等一二線城市，覆蓋奧特萊斯、購物中心及辦公商業等業態，2025年的平均出租率均超90%。
“能不能租出去、租金能不能漲很重要，但也要避免‘把雞蛋放在一個籃子里’。”嚴躍進指出，國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT的奧特萊斯項目銷售額或坪效表現較好，中信建投首農商業REIT的龍德廣場租戶明顯多元化，而匯添富上海地產商業REIT的鼎保大廈、鼎博大廈租戶則過于集中，四大國資主力租戶貢獻了88%的營業收入。
“零售商業與寫字樓的運營邏輯截然不同，隨著資產類型差異有所擴大，基本面上的差異必然導致估值分化。”格上基金研究員蔣睿提醒，管理溢價也會導致走勢分化，比如頭部運營商可獲得超額收益彈性，而運營能力較弱的項目則可能面臨壓力。嚴躍進則表示，二級市場跌多了也可能有“便宜貨”，核心篩選標準還是看底層資產的質量。
“在資產類型增多、市場表現分化加劇的背景下，投資者要重點關注出租率與租金增長率、租約期限結構與租戶集中度、收繳率等量化指標。”蔣睿舉例，要關注重要現金流提供方（如單一最大租戶）的集中度以及租約集中到期的風險，資產當前的租金收繳率是否達到90%以上。
在蔣睿看來，出租率與租金增長率是衡量資產創收能力的基礎，租約期限結構與租戶集中度是影響現金流穩定性的關鍵因素，收繳率是現金流質量的直接體現；除上述量化指標外，還需分析資產近三年的運營數據，并結合區域市場需求預測，綜合判斷現金流的可持續性。
二級市場短期持續承壓
實際上，市場對4只商業不動產REITs的分野，從網下詢價階段的認購熱度就能初見端倪。記者梳理公告發現，網下詢價階段，國泰海通砂之船商業REIT、中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT的網下認購倍數分別為103.82倍、82.62倍、68.28倍、38.55倍。
蔣睿向記者表示，整體而言，本輪認購熱度較高，但受集中發售分流及保險資金參與度低影響，網下認購倍數略低于2025年消費類REITs。在蔣睿看來，短期市場整體認購情緒大概率仍維持高位，但長期不同資產類型的分化將會擴大，優質底層資產與合理定價的標的有望成為市場關注的核心方向。
記者注意到，4只商業不動產REITs上市之際，恰逢公募REITs二級市場整體承壓。今年以來，REITs二級市場表現不佳，中證REITs全收益指數去年底收報1009.84點，區間震蕩下行，6月18日收盤已跌至968.09點。iFinD數據顯示，截至6月18日，全市場86只REITs產品中，58只REITs產品年內交易價格出現下跌。
截至6月18日，年內跌幅超過10%的REITs有17只，主要集中在產業園區、倉儲物流、交通領域，分別有12只、4只、1只。跌幅前三的分別是華夏合肥高新創新產業園REIT、建信中關村產業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT，年內跌幅分別為30.57%、29.10%、27.62%。
在蔣睿看來，短期內，產業園、倉儲物流等產權類REITs面臨較大壓力，一是受商業不動產REITs供給端集中放量影響，二是業態基本面的承壓，如產業園出租率下行、倉儲物流租金下滑，三是長債利率上行對估值有壓制，但核心城市核心區位的寫字樓等底層資產、保障房類等均屬于分化中孕育的機會。
目前，仍有17只首次發售的商業不動產REITs項目處于申報、發行等“排隊”上市流程中。供給擴容對二級市場的影響，蔣睿分析稱，從今年以來REITs的市場走勢看，市場面臨一定的短期流動性壓力，但中長期有增量資金作為對沖，展望REITs市場下半年走勢，二級債基擴大投資范圍、增加REITs投資，為公募REITs市場帶來增量資金。
